La loi ALUR a mis fin à la libre facturation des frais d'agence en location. Ce qui peut être facturé au locataire est désormais limité à quatre prestations, et plafonné au mètre carré.
Le principe posé par la loi ALUR
La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a modifié l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989. Son décret d'application (décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014) fixe les plafonds. Le bailleur reste libre de confier la location à une agence, mais le locataire ne peut être mis à contribution que pour certaines prestations, et dans des limites précises.
Les seules prestations partageables
Quatre prestations seulement peuvent être facturées en partie au locataire :
- l'organisation des visites ;
- la constitution du dossier du candidat ;
- la rédaction du bail ;
- l'établissement de l'état des lieux d'entrée.
Le reste, en particulier l'entremise et la négociation, demeure exclusivement à la charge du bailleur.
Les plafonds applicables en 2026
Les plafonds sont révisés chaque année au 1ᵉʳ janvier, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers. L'arrêté du 17 juillet 2025, modifié par l'arrêté du 13 novembre 2025, a fixé les montants applicables depuis le 1ᵉʳ janvier 2026 (revalorisation de 0,87 % au titre de l'indice du troisième trimestre 2025).
Pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, la part facturable au locataire est plafonnée, en euros TTC par mètre carré de surface habitable :
| Zone | Plafond locataire 2026 | |------|------------------------| | Zone très tendue | 12,10 € TTC/m² | | Zone tendue | 10,09 € TTC/m² | | Reste du territoire | 8,07 € TTC/m² |
L'état des lieux est plafonné à part, à 3,03 € TTC/m² de surface habitable, pour le locataire comme pour le bailleur.
La zone très tendue correspond à la zone A bis ; la zone tendue correspond aux communes listées en annexe du décret du 10 mai 2013, hors zone très tendue.
La double limite à ne pas oublier
Le plafond au mètre carré n'est que la première limite. Il en existe une seconde, tout aussi impérative : la part payée par le locataire ne peut jamais être supérieure à celle payée par le bailleur.
Si le bailleur paie 8 €/m² d'honoraires alors que le plafond de zone autorise davantage, le locataire ne peut pas se voir facturer plus de 8 €/m². On retient toujours le plus bas des deux montants.
L'affichage, une obligation à part entière
Les honoraires doivent être affichés de manière lisible, toutes taxes comprises, en précisant qui en supporte la charge (bailleur seul, ou partage bailleur/locataire). Cette obligation vaut en vitrine et sur les annonces en ligne. Un affichage absent, incomplet ou exprimé hors taxes constitue un motif de sanction fréquent lors des contrôles.
Les erreurs les plus fréquentes
- Facturer au locataire une prestation non partageable, comme la négociation ou l'entremise.
- Dépasser le plafond de zone, souvent par méconnaissance du zonage applicable.
- Oublier la seconde limite et facturer au locataire plus que ce que paie le bailleur.
- Intégrer l'état des lieux dans le plafond principal, au lieu de le traiter séparément.
- Afficher les honoraires hors taxes, ou sans préciser qui les supporte.
En synthèse
Le calcul juste tient en une formule : part locataire égale au minimum entre le plafond de zone multiplié par la surface et la part du bailleur, l'état des lieux s'ajoutant à part dans la limite de 3,03 €/m². Automatiser ce calcul à partir de la zone et de la surface écarte à la fois le risque de dépassement et le risque d'affichage non conforme.
Sources
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR) — Légifrance
- Décret n° 2014-890 du 1ᵉʳ août 2014 (plafonnement des honoraires) — Légifrance
- Arrêté du 13 novembre 2025 (plafonds applicables au 1ᵉʳ janvier 2026) — Légifrance
- Article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
À jour au 1ᵉʳ juin 2026. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. Les plafonds sont révisés chaque année : référez-vous à l'arrêté en vigueur au 1ᵉʳ janvier de l'année concernée.