Dans les zones concernées, le loyer ne se fixe plus librement : il doit rester sous un plafond arrêté par la préfecture. La fixation du loyer devient alors une opération de vérification, au même titre que le calcul des honoraires ou la révision annuelle.
L'origine du dispositif
L'encadrement actuel est issu de la loi ELAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), qui a instauré une expérimentation dans les zones tendues, là où l'offre de logements est nettement insuffisante. La loi 3DS du 21 février 2022 a prolongé cette expérimentation jusqu'au 25 novembre 2026. Le dispositif s'applique sur candidature des collectivités, validée par décret.
Les trois loyers de référence
Chaque année, le préfet fixe par arrêté, pour chaque secteur géographique, chaque type de logement (nombre de pièces, meublé ou non) et chaque époque de construction :
- le loyer de référence, médiane observée sur le secteur ;
- le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. C'est le plafond ;
- le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 %, qui sert de plancher en cas d'action en diminution de loyer.
Ces montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, hors charges.
La méthode pour fixer un loyer conforme
- Vérifier que la commune, et le quartier, relèvent bien de l'encadrement, à partir de l'arrêté préfectoral en vigueur.
- Caractériser le logement : nombre de pièces, meublé ou non, époque de construction.
- Lire le loyer de référence majoré correspondant dans l'arrêté.
- Comparer : le loyer de base, hors charges et hors complément, ne doit pas dépasser ce plafond rapporté à la surface habitable.
- Indiquer dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. C'est une mention obligatoire.
| Élément | Rôle | |--------|------| | Loyer de référence | Médiane de référence du secteur | | Loyer de référence majoré (+ 20 %) | Plafond à ne pas dépasser | | Loyer de référence minoré (− 30 %) | Plancher invocable par le locataire | | Complément de loyer | Dépassement possible, à justifier |
Le complément de loyer
Un loyer supérieur au plafond reste possible au moyen d'un complément de loyer, à une condition stricte : le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, qui ne sont pas déjà prises en compte par le loyer de référence (par exemple une terrasse de grande taille, une vue dégagée, des prestations haut de gamme). Le complément doit être justifié et mentionné dans le bail. Faute de justification, le locataire peut le contester dans les premiers mois de la location.
Les villes concernées
Au-delà de Paris, l'encadrement s'applique notamment à Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, ainsi qu'à des intercommunalités d'Île-de-France comme Plaine Commune et Est Ensemble, et au Pays Basque. La liste s'allonge régulièrement, au gré des candidatures déposées chaque année.
La règle pratique tient en une phrase : ne jamais se fier à une liste figée, et vérifier l'arrêté préfectoral en vigueur pour la commune et l'année concernées.
Sanctions
Lorsqu'un loyer dépasse le plafond sans complément justifié, le locataire peut demander la mise en conformité. Si le bailleur ne s'exécute pas après mise en demeure, le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, en plus de la restitution du trop-perçu au locataire.
En synthèse
Le risque vient rarement d'une volonté de contourner la règle. Il vient le plus souvent d'un plafond mal lu, ou d'un arrêté mis à jour dont on n'a pas tenu compte. Confronter chaque projet de loyer au loyer de référence majoré applicable, avant la signature, suffit à écarter l'essentiel du risque.
Sources
- En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? — service-public.fr
- Encadrement des loyers en zones tendues — ANIL
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), article 140
- Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (loi 3DS), prolongation de l'expérimentation jusqu'au 25 novembre 2026
À jour au 1ᵉʳ juin 2026. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. La liste des communes et le contenu des arrêtés évoluent : référez-vous toujours à l'arrêté préfectoral en vigueur pour la commune concernée.