Transaction

Compromis de vente : rétractation, conditions suspensives, dépôt de garantie

Le compromis de vente engage les deux parties, sous réserve de la rétractation de l'acquéreur et des conditions suspensives. Voici les mécanismes qui protègent l'opération.

Mis à jour le 1 juin 2026

Le compromis de vente — juridiquement, une promesse synallagmatique — engage à la fois le vendeur et l'acquéreur : l'un à vendre, l'autre à acheter, aux conditions convenues. Mais cet engagement est assorti de protections qui laissent à l'acquéreur le temps et les garanties nécessaires.

Le délai de rétractation : dix jours

L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur non professionnel d'un logement un délai de rétractation de dix jours. Le point de départ est le lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie l'acte (ou de sa remise en main propre dans les conditions prévues).

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer sans motif ni pénalité. Deux règles l'accompagnent :

aucun paiement ne peut être reçu de lui avant l'expiration du délai, sauf exceptions légales ;
en cas de rétractation, les sommes éventuellement versées lui sont restituées dans un délai encadré.

Les conditions suspensives

Le compromis est presque toujours assorti de conditions suspensives : la vente n'est définitive que si certains événements se réalisent. La plus fréquente est l'obtention du prêt par l'acquéreur. D'autres peuvent porter sur l'absence de servitude, un droit de préemption non exercé, ou l'obtention d'une autorisation.

Si une condition ne se réalise pas dans le délai fixé, la vente est caduque et les sommes versées sont restituées. Bien rédigées, ces clauses protègent l'acquéreur sans fragiliser l'opération.

Le dépôt de garantie

À la signature, l'acquéreur verse souvent un dépôt de garantie, séquestré (chez le notaire ou l'agent disposant d'une garantie financière) jusqu'à la vente. Son montant est fixé entre les parties. Versé dans le respect des règles de rétractation, il s'impute sur le prix le jour de la signature de l'acte authentique, ou est restitué si une condition suspensive fait défaut.

En pratique

La sécurité d'un compromis tient au suivi des délais : la rétractation, puis la réalisation des conditions suspensives, jalonnent l'avant-contrat. Perdre de vue l'une de ces échéances, c'est risquer un litige ou une vente qui s'effondre. Structurer ces étapes et préparer en parallèle le dossier pour le notaire fait gagner un temps précieux.

Sources

Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance
Promesse de vente d'un logement : promesse unilatérale ou compromis — service-public.fr

À jour au 1ᵉʳ juin 2026. Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique.

Questions fréquentes

Quel est le délai de rétractation après un compromis de vente ?

L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Pendant ce délai, il peut renoncer sans motif ni pénalité.

Peut-on demander un acompte avant la fin du délai de rétractation ?

Non. Aucun paiement ne peut être reçu de l'acquéreur non professionnel avant l'expiration du délai de rétractation, en dehors des exceptions prévues par la loi. Les sommes éventuellement séquestrées suivent un régime encadré, et exiger un paiement prématuré est sanctionné.

Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?

C'est un événement futur dont dépend la vente : la plus courante est l'obtention du prêt par l'acquéreur. Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, la vente est caduque et les sommes versées sont restituées. Les conditions suspensives sécurisent l'acquéreur sans bloquer l'opération.